Verjaring van een deel van het appartement
Op 26 november 2025 wees de Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2025:22784) een interessante uitspraak over de vraag of een privé schuurtje binnen een appartementencomplex van een VvE, door verjaring kan overgaan op een andere eigenaar. De zaak laat zien hoe feitelijk gebruik en langdurig bezit zwaarder kunnen wegen dan wat in de splitsingsakte is bepaald. Het gevolg daarvan is dat een appartementseigenaar een deel van zijn appartement(srecht) door verjaring kan kwijtraken.
In dit artikel
In dit artikel vindt u een overzicht van de belangrijkste onderdelen van deze zaak over verjaring van een schuurtje binnen een appartementencomplex. Klik op een onderwerp om direct naar het juiste onderdeel te gaan:
De feiten
Het appartementencomplex werd in 1978 gesplitst in negen appartementsrechten. Volgens de splitsingsakte en splitsingstekening behoort het schuurtje toe aan het appartement van de appartementseigenaars – eisers in deze procedure – die het appartement in september 2023 hadden gekocht. De werkelijkheid was echter minder overzichtelijk.
De discussie gaat tussen de eigenaar van het garagecomplex dat is gelegen naast het appartementencomplex en de appartementseigenaars die sinds 2023 eigenaars zijn van één van de appartementen in het appartementencomplex. De eigenaar van het garagecomplex stelt dat het schuurtje op zijn perceel staat, omdat op de bouwtekeningen van het appartementencomplex uit 1958 niet acht maar zeven schuurtjes staan ingetekend. Het achtste schuurtje is dus van hem. De appartementseigenaars stellen dat het zevende schuurtje bij de bouw als een grote schuur is bedoeld en dat op enig moment een tussenmuur is geplaats, waardoor het achtste schuurtje is ontstaan. De rechter stelt op basis van de splitsingsakte vast dat het achtste schuurtje in elk geval tot het appartementencomplex van de VvE behoort en niet op het perceel van het garagecomplex staat.
Vervolgens stelt de rechter vast dat de tussenmuur die is geplaatst tussen het zevende en het achtste schuurtje daar al heel lang staat. Dat volgt uit foto’s van de binnenzijde van het schuurtje, de bouwtekeningen uit 1958, de gebruikte oude stenen voor de tussenmuur en de omstandigheid dat pas na 2008 een deur in het schuurtje aan het achterpad (van het appartementencomplex) is geplaatst. Dit betekent dus dat het achtste schuurtje al heel lang zo bestaat en dat het schuurtje, omdat het alleen een toegangsdeur in een binnenmuur had, alleen via het garagecomplex kon worden bereikt. Hieruit volgt dat de eigenaar van het garagecomplex de feitelijke macht over het achtste schuurtje had.
De appartementseigenaars vorderden ontruiming van het schuurtje, omdat het schuurtje aan hun appartement toebehoort. De eigenaar van het garagecomplex beroept zich op verjaring, omdat hij al meer dan 20 jaar de feitelijke macht heeft over het schuurtje.
Juridisch kader: verjaring van registergoederen
Voor verkrijgende verjaring van een registergoed, zoals (een deel van) een appartement(srecht) is niet alleen tijd vereist, maar ook bezit. De bezitter moet zich gedurende twintig jaar gedragen hebben als eigenaar. Aan de volgende eisen moet zijn voldaan:
- Bezit: het uitoefenen van de feitelijk macht, wat moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.
- Ondubbelzinnig en openbaar: de bezitter moet zich zodanig gedragen, dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niets anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn.
- Onafgebroken: gedurende een periode van twintig jaar.
Het gaat dus om feitelijk handelen waarmee de bezitter ook daadwerkelijk laat zien dat hij zich eigenaar waant van het betreffende (deel van het) registergoed. Een enkele feitelijke handeling of een intentie om eigenaar te zijn is onvoldoende.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank oordeelt dat de eigenaar van het garagecomplex – en zijn rechtsvoorgangers –gedurende lange tijd feitelijk als eigenaar heeft gehandeld. Reden daarvoor:
- Het achtste schuurtje was lange tijd geleden afgescheiden van het zevende schuurtje door een (inmiddels) oude bakstenen muur.
- Het schuurtje was uitsluitend toegankelijk via het garagecomplex. De appartementseigenaars hadden geen toegang tot het schuurtje en konden daarvan feitelijk geen gebruikmaken.
- De eigenaar van het garagecomplex gebruikte het schuurtje of liet deze met zijn toestemming gebruiken door derden. Dit gebruik was zichtbaar en vond onafgebroken plaats.
- Het plaatsen van een extra deur ná 2008 zonder overleg met de appartementseigenaars illustreerde dat de eigenaar van het garagecomplex zich als rechthebbende gedroeg.
Op basis hiervan concludeert de rechtbank dat in elk geval sinds 2003 – het moment waarop één van de rechtsvoorgangen van de eigenaar van het garagecomplex de eigendom kreeg overgedragen – sprake is van bezit. Daarmee is de twintigjarige termijn vervuld en is de (bevrijdende) verjaring voltooid. De vordering tot ontruiming van de appartementseigenaars wordt daarom afgewezen.
Reconventie: formele vastlegging lukt niet
De eigenaar van het garagecomplex vraagt de rechtbank om vast te stellen dat hij eigenaar is geworden van het schuurtje en om het Kadaster te bevelen dit aan te passen. Die vordering wordt niet-ontvankelijk verklaard. Voor een dergelijke aanpassing moeten namelijk alle mede-eigenaars van het appartementencomplex wordt betrokken. Dat is niet gebeurd. De verjaring zorgt er dus voor dat de eigenaar van het appartementencomplex niet kan worden verboden om het schuurtje te blijven gebruiken, maar zorgt er (nog) niet voor dat hij ook daadwerkelijk juridisch eigenaar wordt van het schuurtje. Dat moet in een nieuwe, juist ingerichte procedure worden afgedwongen.
Betekenis van deze uitspraak
1. Feitelijk bezit kan sterker zijn dan de splitsingsakte
De uitspraak benadrukt dat de splitsingsakte en de splitsingstekening niet altijd doorslaggevend zijn. Wanneer een ruimte feitelijk al decennialang door een ander wordt gebruikt alsof hij eigenaar is, kan dat leiden tot verjaring — zelfs binnen een VvE.
2. Eigenaars en kopers van een appartement(srecht) moeten alert zijn op gebruik van toebehoren
Appartementen omvatten vaak bergingen, schuurtjes, garageboxen of parkeerplaatsen. Als een ander deze zonder toestemming gebruikt, terwijl daartegen niet wordt opgetreden, dan kan dat tot verlies van eigendom leiden.
3. VvE’s moeten alert zijn op gebruik gemeenschappelijke ruimtes
Voor VvE’s is het essentieel dat feitelijk gebruik van gemeenschappelijke ruimtes wordt gecontroleerd, vastgelegd en indien nodig daartegen tijdig wordt opgetreden. Ook het decennialang gebruiken van gemeenschappelijke ruimtes kan leiden tot verjaring, waardoor de vordering van de VvE tot het opheffen van dat gebruikt, op enig moment kan verjaren. Het ontbreken van toezicht kan dus leiden tot onbedoelde eigendomsverschuiving.
4. Procedurele complicaties bij verjaring in appartementencomplexen
Zelfs bij geslaagde verjaring is een aparte procedure nodig waarin alle appartementseigenaars (dus alle mede-eigenaars) worden betrokken, om het juridisch eigendom toegewezen te krijgen en in te laten schrijven bij het Kadaster. Pas als het juridisch eigendom is toegewezen, kan het registergoed – in dit geval het schuurtje – worden verkocht en overgedragen aan een derde.
Conclusie
De uitspraak van de Rechtbank Den Haag toont dat verjaring binnen de VvE en van (een deel van) een appartement(srecht) realistisch is wanneer sprake is van langdurig bezit dat ondubbelzinnig en openbaar is. Dit kan zwaarder wegen dan wat in de splitsingsakte en splitsingstekening is bepaald. Voor eigenaars en kopers van een appartement én voor VvE’s is dit een duidelijke waarschuwing: houd feitelijk gebruik van privégedeelten met toebehoren of van gemeenschappelijke ruimtes goed in de gaten en onderneem tijdig actie bij onrechtmatig gebruik. Op die manier wordt voorkomen dat eigendom en/of gemeenschappelijke ruimtes door verjaring worden kwijtgeraakt.
Waarom kiezen voor Terra Advocatuur?
Terra Advocatuur ondersteunt appartementseigenaars, VvE’s en vastgoedeigenaars bij geschillen over eigendom, gebruiksrechten en verjaring. Dergelijke kwesties kunnen grote financiële gevolgen hebben, zeker wanneer delen van een appartement of van een gemeenschappelijke ruimte verloren dreigen te gaan door langdurig gebruik door derden. Tijdig juridisch advies voorkomt vaak complexe procedures of ongewenste eigendomsverschuivingen.
Een zorgvuldige beoordeling van de feiten – gecombineerd met specialistische kennis van appartementsrecht en verjaring – kan daarbij het verschil maken.
Linkedin