Discussie met gemeente kost vastgoedinvesteerder bij verkoop appartement veel geld
Een vastgoedinvesteerder in Amsterdam heeft aan kopers een boete van € 125.000,- moeten betalen, omdat hij een appartement verkocht terwijl een last onder dwangsom was opgelegd door de gemeente. Het appartement werd voor ruim € 1,25 miljoen verkocht. Kort voor de levering legde de gemeente een last onder dwangsom op omdat de verbouwing niet volgens de vergunning was uitgevoerd. De kopers weigerden daarom af te nemen, ontbonden de koop en maakten aanspraak op de boete. De rechtbank geeft kopers in het vonnis gelijk.
In dit artikel
In dit artikel leest u meer over de juridische gevolgen van een last onder dwangsom bij de verkoop van een appartement. Klik op een onderdeel om direct naar het juiste onderdeel te gaan:
Wat speelde er?
De vastgoedinvesteerder was sinds september 2023 eigenaar van de woning en had daarop verbouwingen laten uitvoeren. In januari 2024 constateerde een gemeentelijke inspecteur dat diverse werkzaamheden in strijd waren met de omgevingsvergunning.
Ondanks deze constatering bood de vastgoedinvesteerder de woning vanaf eind april 2024 te koop aan, waarna op 24 mei 2024 een bod van € 1,25 miljoen werd geaccepteerd. Tijdens de onderhandelingen maakten kopers gebruik van een aankoopmakelaar. De aankoopmakelaar vroeg bij de verkoopmakelaar naar vergunningen en andere relevante documenten. Uiteindelijk bleek het appartement in strijd met de afgegeven vergunning te zijn verbouwd. Partijen spraken vervolgens af dat als de vastgoedinvesteerder geen bevestiging zou ontvangen van de bouwinspecteur dat alles volgens de voorschriften is gebouwd, kopers recht zouden hebben op € 5.000,- aftrek van de koopsom. Deze afspraak had – volgens de rechter – uitsluitend betrekking op de vergunningsperikelen met betrekking tot een muurdoorbraak op de begane grond.
Na het ondertekenen van de koopovereenkomst, legde de gemeente Amsterdam op 11 juli 2024 een last onder dwangsom op, omdat de verbouwing op diverse onderdelen niet voldeed aan de vergunning. Daarop stelden kopers de vastgoedinvesteerder in gebreke, ontbonden de koopovereenkomst en eisten de – gebruikelijke – contractuele boete van 10% van de koopsom. Daarna eiste de vastgoedinvesteerder nakoming van de koopovereenkomst en ook de contractuele boete van 10%.
Juridisch kader: last onder dwangsom is een gebrek
Volgens artikel 7:15 lid 1 BW moet de verkoper ervoor zorgen dat het verkochte bij de levering vrij is van bijzondere lasten en beperkingen die niet uitdrukkelijk door de koper zijn aanvaard.
De rechter oordeelde dat een last onder dwangsom precies zo’n last is. De woning kan daardoor niet vrij van bijzondere lasten en beperkingen worden geleverd. Omdat de kopers de last van de opgelegde dwangsom niet hadden aanvaard, leverde dit een tekortkoming van de vastgoedinvesteerder op.
De vastgoedinvesteerder verwees in de procedure naar de clausule die partijen hadden opgenomen voor een korting op de koopsom van € 5.000,- als de vastgoedinvesteerder niet tijdig de goedkeurende verklaring van de bouwinspecteur kon verstrekken. De rechter wees dat argument van de hand, omdat die clausule alleen betrekking zou hebben op de doorbraak van de muur op de begane grond en niet op alle andere vergunningsperikelen. De clausule leidt er volgens de rechter dus niet toe dat kopers de bijzondere lasten en beperkingen – in dit geval de last onder dwangsom - uitdrukkelijk hebben aanvaard.
Uitspraak van de rechter
De rechter gaf de kopers gelijk. Zij mochten de koop ontbinden en hadden recht op de boete van 10% van de koopprijs, gelijk aan € 125.000. De boete werd niet gematigd door de rechter, ondanks het verzoek daartoe van de vastgoedinvesteerder. Matiging van de boete is alleen toegestaan als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Aangezien de vastgoedinvesteerder een professionele partij is en wist dat door de verbouwing perikelen waren ontstaan met de gemeente (en de buren) die nog niet waren opgelost, is er geen reden om de boete te matigen.
Wat betekent dit voor vastgoedinvesteerders?
Voor investeerders is deze uitspraak een duidelijke waarschuwing:
- Verkoop bij voorkeur geen appartement zolang er nog een discussie loopt met de gemeente.
- Een last onder dwangsom is een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:15 BW, tenzij die last uitdrukkelijk is aanvaard door koper.
- Clausules kunnen helpen, maar dan moeten ze wel juridisch correct zijn opgesteld.
Waarom kiezen voor Terra Advocatuur?
Als vastgoedinvesteerder moet je eerst je zaken met de gemeente op orde hebben voordat je gaat verkopen. Wil je toch verkopen en bestaan er nog perikelen met de gemeente, zorg er dan voor dat hierover duidelijke en juridisch sluitende afspraken worden gemaakt met de koper(s). Wie dat risico negeert en zich niet juridisch laat adviseren, kan voor zeer hoge kosten komen te staan.
Terra Advocatuur adviseert vastgoedinvesteerders en projectontwikkelaars over de juridische risico’s van verkoop en verbouwingen. Het doel is te voorkomen dat een last onder dwangsom of andere gemeentelijke maatregelen tot hoge kosten leiden.
Linkedin