Koopt u wat u denkt te kopen?

De risico's van overbouw en afwijkende perceelsgrenzen

Een recente uitspraak van de Rechtbank Rotterdam laat zien hoe ingewikkeld de juridische gevolgen kunnen zijn wanneer een bouwwerk gedeeltelijk op het perceel van een ander staat.

De zaak draaide om een restaurant waarvan een aangebouwd bouwwerk deels was gerealiseerd op een naastgelegen perceel. Tussen partijen bestond geen recht van opstal, erfdienstbaarheid of andere zakelijke regeling die de aanwezigheid van het bouwwerk juridisch waarborgde. Toen de eigenares van het onderliggende perceel verwijdering van het bouwwerk vorderde, ontstond een geschil over de vraag welke rechten partijen over en weer hadden.

De rechtbank oordeelde dat het bouwwerk naar verkeersopvattingen een bestanddeel vormde van het restaurantgebouw. Daardoor was sprake van horizontale natrekking. Verder ging de rechtbank ervan uit dat bij de bouw afspraken waren gemaakt op grond waarvan het bouwwerk gedurende enige tijd werd geduld. Die afspraken boden echter geen blijvende bescherming. Omdat geen sprake was van een recht van opstal, erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting, waren rechtsopvolgers niet gebonden aan die afspraken. Ook een beroep op verkrijging van een recht van opstal door verjaring slaagde niet, omdat destijds toestemming was gegeven voor de overbouw en dus voor gedeeltelijk gebruik van het perceel van de ander. Uiteindelijk werd de eigenaar van het restaurant veroordeeld om het bouwwerk te verwijderen.

Controleer altijd de feitelijke én juridische situatie

De uitspraak bevat een belangrijke les voor iedereen die onroerend goed koopt. In de praktijk wordt vaak veel aandacht besteed aan de kadastrale gegevens, maar minder aan de vraag of de feitelijke situatie daarmee overeenstemt.

Toch komen afwijkingen regelmatig voor. Denk aan een uitbouw die enkele meters over de perceelsgrens is gebouwd, een schuur die gedeeltelijk op het perceel van de buurman staat of een erfafscheiding die niet op de juridische grens is geplaatst. Een koper die uitsluitend vertrouwt op de kadastrale kaart kan daardoor voor onaangename verrassingen komen te staan.

Bij een aankoop is het daarom verstandig om niet alleen de eigendomsgrenzen op papier te bekijken, maar ook de feitelijke situatie ter plaatse kritisch te beoordelen. Bij afwijkingen dient te worden onderzocht of daarover voldoende aanvullende juridische afspraken zijn gemaakt, zodat de feitelijke situatie in stand mag blijven.

Zijn er afspraken gemaakt?

Als een bouwwerk zich gedeeltelijk op een ander perceel bevindt, is de eerste vraag of de betrokken eigenaren daarover afspraken hebben gemaakt. Die afspraken kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op toestemming voor de overbouw, het gebruik van de grond of de instandhouding van het bouwwerk. Voor een koper is vervolgens van belang hoe deze afspraken juridisch zijn vastgelegd.

Een veelgemaakte fout is dat een koper vertrouwt op een uitsluitend persoonlijke afspraak tussen verkoper en zijn buurman. Een dergelijke afspraak bindt in beginsel alleen de oorspronkelijke partijen. Wanneer het perceel wordt verkocht, kan een koper als rechtsopvolger daarop meestal geen beroep doen.

Juist daarom is het belangrijk dat afspraken over overbouw en gebruik van grond op een juridisch juiste wijze worden vormgegeven. Afhankelijk van de situatie kan worden gedacht aan een recht van opstal, een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verplichting. Daarmee ontstaat veelal voldoende zekerheid dat ook toekomstige eigenaren aan de regeling gebonden zijn.

Geen afspraken? Verjaring kan een rol spelen

Opmerkelijk genoeg hoeft het ontbreken van afspraken niet altijd nadelig te zijn voor een koper. Wanneer een bouwwerk gedurende lange tijd zonder toestemming op andermans grond staat, kan onder omstandigheden een beroep op verjaring mogelijk zijn. Verjaring kan ertoe leiden dat een bestaande feitelijke situatie uiteindelijk ook juridisch wordt erkend.

De uitspraak van de Rechtbank Rotterdam laat zien dat bij een dergelijke situatie goed moet worden nagedacht over een beroep op verjaring. In deze zaak werd verjaring niet toegewezen, omdat de eigenaar van het restaurant stelde dat hij toestemming had voor de overbouw. Echter, voor een geslaagd beroep op verjaring in dit soort situaties, is juist nodig dat er in het verleden geen toestemming is gegeven voor de overbouw.

Als een koper wordt geconfronteerd met overbouw nadat het onroerend goed al is geleverd, dan doet de koper er verstandig aan om te onderzoeken hoe lang de bestaande situatie al bestaat, welke aantoonbare afspraken hierover in het verleden zijn gemaakt en welke rechten daardoor mogelijk zijn ontstaan.

De les voor iedere koper van onroerend goed

De uitspraak van de Rechtbank Rotterdam maakt duidelijk dat overbouw tot complexe juridische discussies kan leiden. Voor kopers van onroerend goed is het daarom essentieel om niet alleen naar de kadastrale gegevens te kijken, maar ook naar de feitelijke situatie op het perceel.

Blijkt een gebouw, uitbouw of ander bouwwerk zich gedeeltelijk op een naastgelegen perceel te bevinden, dan moet worden onderzocht of daarover afspraken zijn gemaakt en of die afspraken ook tegenover rechtsopvolgers gelden. Zijn dergelijke afspraken er niet, dan kan juist een beroep op verjaring uitkomst bieden.

Een zorgvuldige juridische beoordeling vooraf kan veel onzekerheid, kosten en procedures achteraf voorkomen.

Waarom kiezen voor Terra Advocatuur?

Als vastgoedinvesteerder en projectontwikkelaar koopt u onroerend goed met een bepaald doel. U wilt niet dat na levering van het onroerend goed ineens blijkt dat dit doel niet meer gerealiseerd kan worden vanwege juridische belemmeringen. Dit kan worden voorkomen door voorafgaand aan de koop goed en deugdelijk onderzoek te laten doen naar de feitelijke en kadastrale situatie.

Terra Advocatuur adviseert vastgoedinvesteerders en projectontwikkelaars voorafgaand aan de koop van onroerend goed over de juridische risico's. Hiermee worden vervelende verrassingen achteraf zoveel mogelijk voorkomen.

Neem contact op